EL Real Betis proyecta una reforma de su estadio mediante una operación patrimonial junto al Ayuntamiento de Sevilla. Para entender el proyecto debemos partir de unas claves que nos permiten tener un acertado conocimiento de la actuación.

Un convenio urbanístico celebrado en 2004 sirvió de marco para el PGOU de Sevilla de 2006, que contempló una ordenación conjunta del estadio y del solar municipal aledaño. La actuación conjunta incluye al estadio (34.950 m2) y la parcela municipal aledaña (8.308 m2), es decir la manzana completa. Es el propio PGOU el que dispone que sobre ella pueda edificarse un complejo edificatorio de unos 100.000m2 de los que 30.000 pueden destinarse a usos complementarios o coadyuvantes (por ejemplo, usos terciarios), permanciendo al uso deportivo (equipamiento) el 70% de la edificabilidad.

El Ayuntamiento de Sevilla aporta a la operación un bien patrimonial (parcela aledaña) calificado urbanísticamente como equipamiento deportivo privado. Es un error pensar esa parcela es una zona verde o un aparcamiento público, no lo es.

Al ser un bien patrimonial, el Ayuntamiento actúa como un propietario más de suelo en una actuación de promoción urbanística. Para la ejecución del proyecto, legítimamente, el Ayuntamiento puede optar por no soportar en metálico sus gastos de ejecución (la urbanización complementaria del ámbito y de la edificación del inmueble), sino recibir a cambio de su aportación una superficie edificada económicamente equivalente.

El Ayuntamiento ya optó en el convenio por no soportar esos gastos en metálico a cambio de recibir una superficie edificada equivalente. El acuerdo consideró que la superficie aportada (8.308 m2 de suelo) sería compensada con una superficie edificada y terminada de 3.000 m2, además de la ejecución de una plaza de uso público con una superficie de más de 2.500 m2.

¿Son fundados los temores que se vierten sobre el proyecto? ¿Cuáles son las respuestas jurídicas para disipar toda duda?

Como cuestión de fondo, deberá verificarse que el suelo que el Ayuntamiento aporta se corresponde económicamente con la superficie edificada que recibirá en compensación, y que, además, este reparto sea proporcional a la participación de ambos propietarios (Ayuntamiento y Betis).

Como aspecto formal, debe asegurarse que el procedimiento que se siga para compensar la superficie municipal patrimonial aportada, por la superficie edificada en el complejo edificatorio, sea acorde con la legislación aplicable.

La operación que se proyecta se adecua a la vigente legislación urbanística (Ley 7/2021, LISTA, y su reglamento), y a la legislación patrimonial.

La ordenación urbanísitica y el tratamiento del ámbito se realiza mediante un procedimiento urbanístico con garantías y transparencia. Se está tramitando un plan urbanístico denominado Estudio de Ordenación (EO), que contará con los informes de los distintos organismos públicos, incluida la evaluación ambiental, sometimiento a información pública, el informe en materia de urbanismo de la Junta de Andalucía, y culminará con la aprobación del Pleno municipal.

Después se redactará un instrumento de distribución de cargas y beneficios

El propio EO contendrá el análisis económico de la operación, quedando reflejada la correspondencia entre lo que cada propietario aporta con lo que recibe, y la compensación de los gastos que asumiría el Betis. Aunque presumimos que el convenio estableció una compensación de acuerdo con unos criterios objetivos, este aspecto volverá a ser verificado de nuevo en el EO con total transparencia.

Desde el punto de vista formal, también se dará cumplimiento a la legislación en materia de patrimonio para que se cumplan las reglas de disposicion de los bienes privativos municipales, que para los procesos de ejecución urbanística se remite a la regulación urbanística (la LISTA y su reglamento). No puede olvidarse que por medio de este proceso se ejecuta una actuación urbanística prevista en el PGOU de Sevilla.

La legislación urbanística andaluza diseña fórmulas específicas para gestionar estas operaciones. Sín ánimo de ser exhaustivo, tras el EO, se redactará un instrumento de distribución de cargas y beneficios, la creación de una entidad urbanística entre los propietarios, y se conformará un complejo inmobiliario para distribuir las unidades registrales resultantes y ceder al Ayuntamiento las zonas públicas. Todos estos procedimientos urbanísticos tienen su tramitación y aprobación administrativa.

No podemos obviar que las legislaciones urbanísticas más recientes, entre ellas la andaluza, han puesto el énfasis en diseñar mecanismos ágiles en la gestión del suelo urbano, y este es un ejemplo de ello.

La operación tiene soporte jurídico, y obedece a una opcion que, como traducción del interés general, ya tomó el PGOU de Sevilla, y que ahora se concreta conforme a la legalidad vigente.